요즘 쌍용자동차 인수전이 주식시장에서 핫한 것 같습니다.
참고 기사: 〈[단독] 쌍방울그룹, 쌍용차 매각주관사 사전의향서 제출〉 (2022.04.11)
비록 이름은 바뀌었지만 70년가량의 역사를 자랑하는 쌍용이, 과거 버스업계가 쌍용자동차로 대한민국을 달리던 모습과 무쏘·코란도·렉스턴 등 국내 대형 SUV 시장을 이끌던 시절이 이제 과거가 되어 가고 있습니다. 자동차 업계는 전기차 시대로 빠르게 바뀌어 가고 있는데, 잠시 중동에 수출로 활로를 찾던 쌍용의 위용도 이제는 많이 사라진 모습이 안타깝기만 합니다.
누가 보아도 기업의 전성기를 지나 보내고 시대에 뒤떨어져 가고 있는 쌍용의 기업 인수에 몇몇 기업들이 치열한 모습을 보이며 주식시장에서 핫하게 뜨고 있네요. 과연 쌍용의 인수에 정말로 자동차 산업의 쌍용의 호황을 기대하며 기업들이 달려들고 있는 것일까요? 쌍용의 관련된 직원 수만 명의 생계와 대한민국 자동차 미래를 위해서 인수전에 뛰어든 것인지 의문이 듭니다.
쌍용은 평택 지제역 인근에 공장부지를 소유하고 있습니다. 문제는 이 공장 부지가 과거에는 주변에 도시가 없어서 공장으로 운영되어도 민원이 많이 없었지만, 이제 평택의 도시개발로 인한 인구 증가와 고덕신도시·지제역 개발로 인해 공장 주변은 아파트 부지로 많이 바뀐 상태입니다.
이에 평택시 입장도 이제 쌍용공장 부지가 주변에 민원의 소지도 있고, 도시 발전에 공장보다 아파트 수요가 늘어난 지금, 공장부지를 용도 종상향하여 아파트를 지을 수 있는 주거지역으로 바꿀 의지가 있다는 겁니다.
이처럼 쌍용공장은 자동차 생산의 수입보다 평택시의 도시개발사업에 힘입어 주거지역으로 용도 변경이 되면, 그 토지가치가 9천억 원에서 1조 6천억 원 정도로 가격 상승이 예상됩니다. 실제 여러 도시들에서 공장부지를 건설업체에 비싼 가격에 매도하고 기업의 이윤을 올린 사례가 많이 있습니다. 이번 쌍용 사례도 쌍용차의 부활이 목적이 아니라, 쌍용부지의 용도 상향을 통한 아파트 개발 이익금이 기업 인수에 깔려 있다고 볼 수 있습니다.
하지만 여기서 우리가 주목해야 할 부분은 쌍용공장 주변에 지제역 호재와 고덕신도시 호재로 공장 주변에 아파트가 많이 생긴 걸 확인할 수 있다는 점입니다. 주변 아파트가 2018년도 2억 원 초반에서 7억 원까지 상승했네요. 지제역과의 거리에 따라 가격이 다른 모습을 볼 수 있습니다.
도시는 계속 성장하고 있고 그 성장의 방향에 쌍용부지가 있고, 몇몇 기업은 쌍용의 인수전으로 본인 기업의 주식을 엄청나게 올리고 있는 상황 속에서, 과연 인수전에 뛰어들었다는 이유만으로 그 기업의 주식 가치가 계속 우상향할 것인가는 고민해 볼 필요가 있습니다.
현실대로 쌍용을 인수한 후 쌍용부지를 종상향해서 개발한다 하더라도 바로 이익으로 전환되는 것은 아니며, 그 개발의 시간이 몇 년이 걸릴 수 있다는 것이지요. 그때까지 인수한 기업이 자본잠식회사를 지켜낼 수 있을까요?
지도를 보면 지제역 동측은 쌍용부지와 아파트로 구성된 도시개발 지역이고, 지제역 인근에 현재 건물이 거의 없고 임야 및 농지로 남아 있는 지역이 있습니다. 지제역 중심으로 북서측 고덕신도시, 동남측 도시개발로 이미 아파트 부지들을 많이 분배한 상황입니다.
그렇다면 쌍용부지 개발 이후, 혹은 쌍용부지 개발 이전에 개발을 해야 한다면, 남은 지역은 이 임야·농지 지역 정도만 남아 있는 상황입니다.
이 지역(평택시 지제동 일대 임야)의 토지이용계획확인원을 보시면 다음과 같은 내용이 나와 있습니다.
출처: 토지이음 토지이용계획 열람
이 문서의 의미는, 이곳은 곧 주거형(아파트 단지)으로 성장할 구역이니 건물의 신축 허가를 신중히 하겠다는 뜻입니다. 그 말은 이 지역에 주거형 개발을 한다는 뜻으로, 신축 건물이 많이 생기면 나중에 개발 시 보상에 건물 보상에 영업 보상까지 해야 하니, 신축 건물에 대한 규제라고 보시면 쉽게 이해가 되실 겁니다.
쌍용공장 부지도 아주 좋은 위치이지만, 공장 부지는 토지의 오염도 등 환경에 관련해서 많은 평가를 거치게 되어 개발의 속도가 생각보다 오래 걸릴 단점이 있고, 공장을 재가동하기 위한 새로운 부지 선정에 시간도 소요될 수 있습니다. 언제나 투자자 입장에서는 좋은 뉴스가 호재로 작용하긴 하지만, 뉴스 뒤에 숨어 있는 목적을 되짚어 보시며 뉴스 정보를 활용하신다면 남들보다 더 좋은 기회와 수익을 보실 수 있습니다.
정리를 해 드리면,
참고하시기 바라며, 부동산 투자의 기본은 남보다 한발 먼저 가서 기다리는 것입니다.
항상 토지, 아파트 혹은 상가를 하시더라도 지도에 중심(호재)을 체크하시고, 그 후에 개발이 뻗어 나갈 혹은 인구가 이동해 가는 방향을 생각해 보시고 판단을 하시기 바랍니다.
언제나 행복한 일만 가득하시길 바라며, 좋은 정보로 또 인사드리겠습니다.
감사합니다.